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平安染指租房市场的真实意图
2022-11-24

去年底,平安旗下的互联网房产平台平安好房高调推出安安租APP,号称是一款免佣的租房神器,还特别聘请当红电视名嘴金星做形象代言,在北京、上海大张旗鼓宣传推广。

如果从互联网垂直网站角度来看,租房市场还算是个空白点。平安好房确实善于发现和抓住房地产行业那些还未被大规模开发的处女地,例如他们最拿手的购房准备金增值服务(好房宝)、购房首付款分期支付(首付贷)等等。当然,平安掌舵人马明哲的野心绝对是要占领房地产全产业链上的每个环节。

租房长期以来不被看好的原因是利润太薄,几乎是赔本赚吆喝的买卖。传统网媒像搜房、乐居等网站早期都不做租房业务,58同城因为将租房信息列为分类广告获得了一定市场份额,但是网站上面的房源大都是中介的“钓鱼房源”。传统中介公司则把租房作为“顺带业务”或者获取房东信息的手段之一。归其原因就是租房业务的佣金太少,花的精力和时间成本同买销售二手房差不多。目前成功租出一套房子,中介大概可以获得半个月租金。以5000元一个月租金为例,中介大约收取2500元佣金。而成交一套500万元的二手房,至少可以获得房价1%以上的佣金,大约是5万元。所以在时间、人力成本相差不多的情况下,租房业务对中介的整体收入意义不大。

租房业务流程相对二手房、新房买卖来说简单的多,互联网+租房,实现C2C应该是可行的。只是中国的租房诚信有待提高,租客担心房东房源是假的,房东则唯恐租客不付房租或者损害房子家居设施等,有了中介介入似乎安心不少。但是,中介往往是收到佣金之后一走了之。安安租似乎解决了这些痛点,平安好房董事长兼CEO庄诺在北京安安租上线仪式上对媒体说,租房租金由安安租平台代收代付,并向房东免费提供50万元的平安家财险,如有家居或家电受到租客损害或偷窃,安安租宣布赔付,让房东无后顾之忧。

不可否认,互联网的技术和平安好房的创新金融为租房业务提供了新的风口和充足的创新驱动力。安安租的直租平台模式设计很完美,因为平安有品牌,租金通过它来支付没有风险,因为平安有完善的财险业务,设计一个安安租家财险易如反掌。于是,市场一片看好安安租,实际反应也不错,安安租向外界提供的数据表明,安安租APP在北京、上海两个城市推出一个月,下载量达到120多万,日活跃度近5万,APP界面显示的出租房源近3万条,启动初期势头还不错。

不过,外界质疑平安推出安安租的商业盈利几乎为零。作为安安租的始创者庄诺是这么解释的,他说,从提供信息和撮合交易上看,安安租确实不直接产生利润。但是它是平安好房整体战略的一个重要组成部分,房东的房源可能转化为二手房真实房源,租客也是新房、二手房的潜在买家,而这两部份客户资源也可能从非金融向平安的保险、银行等金融业务迁徙。这个说法显然是在实现马明哲的平安互联网大战略规划。

近日,安安租又向外界推出“租吧借”业务,租金免息代付、租金分期支付、押金增值服务等一系列租房金融业务。平安好房善于用所谓的“互联网金融”做钩子,野蛮闯入房地产销售链条,这已是众人所知。或许是看到安安租能够提供这些金融支持,北京、上海的数十家房行纷纷和安安租签下合作协议。庄诺也在私下对业内人士表示,租房“资金流”同信息流、用户流一样重要。统计数据显示,中国租房市场一年的租金规模超过2.5万亿,假如20%的租金通过安安租平台进出,试想5000亿的平台交易规模是个多大的蛋糕,这就是平安的野心。如此之大的资金规模和市场,估计BAT也不会长期袖手旁观。

安安租的推出,也彰显马明哲的远见。中央经济工作会议提出2016年房地产要去库存,卖不出去的存量房要“以租代售”。之前还没有出现一个全国性的租房平台,平安及时打造安安租平台,可谓恰逢其时。中国现有的6.9亿平方米住宅库存量,如果政府买一些存量房出租给进城的农民工,或者开发商将存量房“变售为租”,对平安的安安租平台就是个巨大商机。去年就开始以租代售的SOHO中国将其写字楼全部转为3Q创客空间出租,潘石屹也准备将其所有3Q创客空间放在安安租上出租。

更有意思的是,庄诺1月5日在摩根斯坦利互联网投资年会上就解决存量房问题,提出“存量变为流量,流量产生现金”的资产ABS设想。按照庄诺的构思,大量存量房是缺乏流动性的资产,出租之后就能产生现金流转为流量房,资产有了现金流就可进行证券化。资产证券化带来的传统融资手段所不具有的益处,资产证券化对当前面临资金压力的开发商而言的确是另一条融资途径。于是,安安租担当出租平台,平安信托、平安证券、平安银行得以对存量房进行资产券化,这么一来,马明哲的平安金融帝国极有可能赢得中国资产证券化的先机……